Российский рынок коммерческой недвижимости демонстрирует рекордный интерес к коллективным инвестициям на фоне дефицита свободных площадей. Крупные игроки все чаще используют механизмы закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для монетизации офисных проектов и привлечения капитала. В рамках этого тренда московский офисный сегмент пополняется новой крупной сделкой с участием строящегося центра недалеко от Ленинградского проспекта.
Что произошло
УК Тетис Кэпитал договаривается с холдингом Alias Group Бориса Юнанова о приобретении 6,5 тыс. кв. м недвижимости в строящемся бизнес-центре Авиум. Стороны подтвердили, что сделка находится на финальном этапе. Рыночные эксперты оценивают стоимость этих площадей в диапазоне от 2,5 млрд до 3,2 млрд рублей. Активы войдут в состав специально созданного ЗПИФ Авиум, торги паями которого должны стартовать на Мосбирже 1 июля 2026 года. Управляющая компания также рассматривает возможность дальнейшего расширения фонда за счет выкупа одного из целых зданий комплекса, что может увеличить общую сумму сделки до 15 млрд рублей.
Контекст для рынка
Высокий спрос на столичные офисы обусловлен критически низкой вакантностью — свободных помещений на рынке практически не осталось. Дополнительным драйвером выступает охлаждение складского сегмента, заставившее инвесторов перенаправить финансовые потоки в офисную недвижимость. По оценкам аналитиков, рентная доходность площадей в БЦ Авиум составит 13–16% годовых. При этом до конца текущего года ожидается рост арендных ставок в офисах Москвы на 11% год к году, в результате чего средняя стоимость достигнет 32,5 тыс. рублей за один квадратный метр в год.
Инвестиции через ЗПИФы становятся ключевым долгосрочным трендом в РФ. По итогам первой половины года доля объектов недвижимости, выкупленных специально для последующей упаковки в фонды, достигла 20% — это максимальный показатель за последние десять лет. Конкретно на офисную недвижимость в структуре ЗПИФов за январь—июнь пришлось 9 млрд рублей, что превышает прошлогодние показатели аналогичного периода в три раза.
- УК Тетис Кэпитал работает на рынке с 2010 года и управляет 48 фондами. На конец 2023 года 98,2% компании принадлежало гендиректору Александру Воронкову, а сама структура ранее входила в инвестгруппу «Тринфико».
- Alias Group контролирует девелопера «Неометрия», который специализируется на строительстве жилья на юге России и ввел в эксплуатацию 1,4 млн кв. м недвижимости.
Что дальше
Выход паев нового фонда на Московскую биржу расширит линейку доступных инструментов для розничных и институциональных инвесторов, ищущих защитные рентные активы. С учетом прогнозируемого дефицита площадей и роста ставок, форматы коллективных инвестиций в коммерческие объекты продолжат вытеснять классические инвестиции в жилую недвижимость, которая в московском регионе демонстрирует снижение объемов ввода.
